La Belgique se prépare à rendre la facturation électronique B2B obligatoire dès le 1er janvier 2026. Pour les inspecteurs immobiliers, certificateurs énergétiques (PEB/EPC) et évaluateurs, il ne s’agit pas seulement d’un changement technique : c’est une mutation structurelle vers des factures structurées, lisibles par machine, transmises via le réseau Peppol pour avoir valeur légale. 

L’avantage ? Moins d’administration, moins d’erreurs, des paiements plus rapides et une meilleure traçabilité. 

Cet article explique en termes simples ce qu’est Peppol, les obligations légales belges, et comment ExpertOps gère l’ensemble du processus : de la conversion à la validation, de l’envoi à la réception, pour vous permettre de vous concentrer sur vos missions et vos clients, plutôt que sur des fichiers XML ou des procédures techniques. 

1. Peppol 

Imaginez Peppol comme une combinaison de grammaire et de service postal pour les factures électroniques en Europe. 

1. La grammaire, c’est la norme européenne EN 16931 : elle définit les champs obligatoires, la structure et la sémantique d’une facture électronique afin qu’elle puisse être lue automatiquement par n’importe quel destinataire. La Belgique suit le profil Peppol BIS Billing 3.0, une spécification (CIUS) qui relie EN 16931 à la syntaxe XML UBL et fixe les règles de validation et les listes de codes. 

2. Le service postal, c’est le réseau Peppol : les factures circulent de votre point d’accès (Access Point, AP) vers celui de votre client à l’aide d’identifiants sécurisés (Peppol ID) et de protocoles standardisés sans transfert FTP ponctuel, ni envoi manuel de PDF par e-mail. 

En pratique : vous générez une facture conforme à EN 16931, votre AP gère l’acheminement, et celui du client confirme la réception, d’ordinateur à ordinateur. 

Les fiches nationales 2025 de la Commission européenne pour la Belgique précisent clairement que Peppol BIS Billing 3.0 constitue le profil opérationnel national, avec EN 16931 comme standard central pour la facturation structurée. 

2. Le mandat belge de 2026 

Le Arrêté royal du 8 juillet 2025 a fixé le cadre belge : à partir du 1er janvier 2026, pour toutes les transactions B2B nationales, les entreprises devront : Émettre leurs factures au format EN 16931, utiliser le modèle Peppol BIS et les envoyer via le réseau Peppol. 

Le non-respect de ces règles entraînera des amendes administratives. 

Trois implications majeures pour les experts immobiliers :  

1. Le PDF ne constitue plus la facture légale : seule la facture structurée au format EN 16931 (XML) a valeur de référence. Vous pouvez toutefois y joindre un PDF lisible pour vos clients.  

2. Vous devez être joignable sur Peppol grâce à un Point d’Accès certifié.  

3. Les factures reçues de vos sous-traitants ou partenaires arriveront également via Peppol ; votre outil doit donc pouvoir les réceptionner et les comptabiliser automatiquement. 

En parallèle, le programme européen VAT in the Digital Age (ViDA), adopté le 11 mars 2025, impose la facturation électronique transfrontalière B2B dès le 1er juillet 2030. Adopter Peppol/EN 16931 dès aujourd’hui, c’est anticiper l’avenir. 

3. ExpertOps intègre Peppol de bout en bout 

ExpertOps a été conçu pour rendre Peppol transparent dans votre flux de travail quotidien. Vous conservez vos procédures habituelles, tandis qu’ExpertOps crée et envoie la facture conforme, tout en réceptionnant celles de vos fournisseurs directement dans votre comptabilité. 

1. Inscription et identité Peppol (Peppol ID) 

• Enregistrez ou liez votre entreprise à un Peppol ID (numéro selon la norme ISO 6523 et votre TVA). 

• L’assistant d’intégration d’ExpertOps vérifie vos données légales et votre enregistrement TVA, puis vous connecte à un Point d’Accès certifié garantissant la compatibilité réseau. 

• Vos clients et partenaires peuvent ainsi vous identifier et échanger des factures via Peppol. 

2. Mappage des données vers en 16931 

• Vos données clients, articles, taux de TVA et lignes de facturation sont automatiquement mappées aux champs de la norme EN 16931 (identifiants, montants imposables, ventilation TVA, conditions de paiement, échéance, etc.). 

• Une couche de validation intelligente contrôle les champs obligatoires et les catégories de TVA avant l’envoi, évitant les rejets côté client. 

3. Génération et envoi de la facture électronique 

• Dès qu’un chantier ou une mission est clôturé, ExpertOps génère automatiquement le fichier EN 16931 (XML) et, au besoin, un PDF lisible. 

• Un simple clic sur Envoyer déclenche la transmission via Peppol, l’enregistrement des identifiants de message et le suivi des accusés de réception sur une chronologie intégrée. 

4. Réception des factures fournisseurs 

• Votre routage Peppol fonctionne dans les deux sens : les factures adressées à votre Peppol ID arrivent directement dans ExpertOps, associées aux bons fournisseurs et pré-codées avec les taux de TVA. 

• Vous les validez, et elles sont automatiquement comptabilisées sans ressaisie et sans erreur. 

5. Avoirs, auto-facturation et flux avancés 

• Les avoirs suivent les mêmes règles BIS 3.0 que les factures. 

• Si vous travaillez avec des contrats d’auto-facturation, ExpertOps applique les spécifications Peppol 2025 pour que les documents restent conformes des deux côtés. 

4. Ce que cela change concrètement pour un expert immobilier 

Scénario 1 : Après une visite EPC/PEB pour un client professionnel 

Vous terminez l’inspection, confirmez la prestation et clôturez la mission. ExpertOps construit la facture à partir des données de terrain (lignes, TVA, références). 

En un clic : 

• La facture EN 16931 est envoyée via Peppol. 

• Un PDF est joint pour la lecture. 

• Vous visualisez les statuts “Livrée” ou “Acceptée”. 

Si le client utilise la comptabilisation automatique, le paiement peut être planifié plus rapidement, car son système lit la facture instantanément. 

Scénario 2 : Réception d’une facture fournisseur 

Votre sous-traitant en chauffage ou votre laboratoire envoie une facture à votre Peppol ID. ExpertOps la reçoit, vérifie les montants et la TVA, puis la pré-enregistre dans vos achats. Une simple validation, et elle est comptabilisée. 

Scénario 3 : Emission d’un avoir partiel 

Vous générez un avoir sur une facture précédente. ExpertOps applique les règles BIS 3.0, relie l’avoir à la facture d’origine et transmet le tout via Peppol pour réconciliation automatique. 

5. Pourquoi il s’agit de bien plus qu’une question de conformité 

Moins de rejets et de litiges parce que vos factures respectent les mêmes standards que ceux de vos clients, les risques d’erreurs sur la TVA ou les références disparaissent. Les mises à jour BIS 3.0 (T2 2025) renforcent cette interopérabilité machine-à-machine. 

Des paiements accélérés avec la généralisation du SEPA Instant en 2025-2026, les paiements inter-entreprises deviennent quasi immédiats. Associée à des données structurées (montants, échéances, références), cette évolution améliore votre DSO et réduit le temps passé à relancer les paiements. 

Une traçabilité parfaite. Chaque document garde la trace complète de son acheminement : expéditeur, date, accusés, livraisons, validations. Cela simplifie les contrôles et les bilans, conformément à la stratégie belge et européenne de conformité fondée sur les données. 

6. ExpertOps face aux autres approches 

1. Facturation par e-mail et PDF : Non conforme au cadre B2B à partir de 2026. Les grandes entreprises rejetteront progressivement les factures PDF envoyées par e-mail. De plus, chaque document doit être saisi manuellement des deux côtés, un risque d’erreur et une perte de temps considérables. 

2. Exportations XML « de secours » : Certains outils permettent d’exporter une facture au format XML, 
   mais sans envoi via le réseau Peppol ni suivi des accusés de réception. Vous devez alors utiliser un deuxième outil ou un point d’accès (Access Point) séparé, ce qui ajoute des coûts et de la complexité. 

3. Logiciels comptables génériques : Certains peuvent générer des factures au format EN 16931, 
   mais ils ne sont pas intégrés à votre flux opérationnel ( visite → rapport → facture). Vous perdez ainsi la continuité en un clic qu’offre ExpertOps, où chaque mission terminée devient automatiquement une facture conforme et envoyée. 

ExpertOps centralise toute la chaîne, de la visite au paiement, avec : 

• une validation automatique des données (EN 16931 / Peppol BIS 3.0) ; 

• un envoi et une réception via Peppol en un clic ; 

• et un suivi des statuts sur une même ligne de temps, du brouillon à l’accusé de réception client. 

En d’autres termes, ExpertOps ne se contente pas de produire une facture : il orchestre l’ensemble du cycle de facturation électronique, sans rupture entre terrain, comptabilité et conformité. 

7. Plan de mise en œuvre dans une semaine 

   

8. Pour l’avenir (vida 2030) 

Le programme européen ViDA, adopté le 11 mars 2025, impose la facturation électronique B2B transfrontalière et le reporting numérique à partir du 1er juillet 2030. 

Si vous travaillez avec la France, le Luxembourg ou les Pays-Bas, disposer dès maintenant d’un système natif Peppol vous évitera toute refonte. 

OpenPeppol maintient d’ailleurs ses spécifications à jour (auto-facturation BIS 3.0 approuvée en mars 2025), et prépare déjà la convergence vers BIS 4.0. 

ExpertOps suit ces évolutions pour que vous n’ayez pas à vous en soucier. 

9. Questions fréquentes des experts immobiliers 

1. Puis-je encore envoyer un PDF à mon client ? 

Oui, mais pour le B2B, seule la facture EN 16931 envoyée via Peppol a valeur légale à partir de 2026. ExpertOps joint un PDF à titre informatif. 

2. Ai-je besoin d’un fournisseur Peppol séparé ? 

Non. ExpertOps vous connecte à un Point d’Accès certifié et gère automatiquement les protocoles d’échange. 

3. Et pour les factures de mes sous-traitants ? 

Elles arrivent directement dans ExpertOps via votre Peppol ID, prêtes à être validées et comptabilisées. 

4. Le B2C est-il concerné ? 

Non. Le mandat ne s’applique qu’aux transactions entre entreprises. Vous pouvez continuer à remettre des PDF à vos clients particuliers. 

10. . Conclusion 

En intégrant Peppol comme une étape automatique de votre flux opérationnel, ExpertOps aide les professionnels belges de l’immobilier à répondre aux obligations de facturation électronique B2B 2026 sans complexité : 

• Création automatique de factures et avoirs EN 16931 à partir des données terrain 

• Envoi et réception via Peppol avec suivi des statuts 

• Ajout de PDF lisibles pour les clients 

• Comptabilisation automatique des factures reçues 

• Préparation à la facturation transfrontalière ViDA 2030. 

Moins de litiges, des paiements plus rapides, une conformité garantie et plus de temps pour vos missions d’expertise. 

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Bibliographie 

1. European Commission - eInvoicing in Belgium (2025 factsheet): Belgium uses Peppol BIS Billing 3.0 aligned to EN 16931; structured e-invoices underpin B2B policy.  

https://ec.europa.eu/digital-building-blocks/sites/spaces/DIGITAL/pages/467108874/eInvoicing%2BCountry%2BFactsheets%2Bfor%2Beach%2BMember%2BState%2Band%2Bother%2Bcountries  

2. European Commission - Country page (2025 update): EN 16931 standard and Peppol BIS context for Belgian B2G/B2B evolution.  

https://ec.europa.eu/digital-building-blocks/sites/spaces/DIGITAL/pages/467108877/eInvoicing%2Bin%2BBelgium  

3. OpenPeppol - BIS Billing 3.0 (May 2025 release) and code lists: official specification for invoice/credit note and identifiers.  

https://docs.peppol.eu/poacc/billing/3.0/  

4. OpenPeppol - Post-award documentation (2025): BIS 3.0 self-billing approval; EU policy on country-specific rules.  

https://peppol.org/documentation/technical-documentation/post-award-documentation/  

5. European Commission - ViDA adoption (11 March 2025) and implementation strategy (2025): cross-border B2B e-invoicing mandatory from 1 July 2030.  

https://taxation-customs.ec.europa.eu/news/adoption-vat-digital-age-package-2025-03-11_en  

6. Loyens & Loeff - Belgian Royal Decree (8 July 2025): technical formats, enforcement timeline, and penalties for non-compliance.  

https://www.loyensloeff.com/insights/news--events/news/e-invoicing-in-belgium-as-from-1-january-2026-key-provisions-of-the-long-awaited-royal-decree  

7. Avalara - Belgium e-invoicing mandate (July 2025): EN 16931 + Peppol requirement; administrative fines from 2026.  

https://www.avalara.com/blog/en/europe/2025/07/belgium-e-invoicing-mandate-2026-updates.html  

8. European Payments Council - SEPA Instant (2025 rulebook/overview): real-time settlement context for faster B2B payments tied to structured invoicing.  

https://docs.peppol.eu/poacc/billing/3.0/2025-Q2/bis/